Росреестр превысил полномочия
Верховный Cуд выявил превышение полномочий региональным управлением Росреестра.
09.04.2025 | Адвокатская газета | Зинаида Павлова
2 апреля Верховный Суд вынес Определение №309-ЭС24-7383 по делу №А76-3964/2023, которым признан незаконным отказ регионального управления Росреестра зарегистрировать за новым покупателем земельный участок, который ранее находился в публичной собственности, а затем перешел в частную собственность.
В августе 2022 г. ООО «Мистраль» продало ООО «Краснопольская площадка №7» земельный участок с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», после чего последнее обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на этот участок. Управление Росреестра обратилось с запросом в региональное управление по архитектуре для получения сведений о территориальной зоне, в которой расположен участок.
В ответе управление по архитектуре сообщило, что в отношении территории расположения земельного участка действует документация по планировке территории (проекты планировки территории и межевания территории), утвержденная постановлением администрации г. Челябинска от 6 декабря 2010 г. №373-п. Земельный участок находится в границах территориальных зон Г.3 (производственно-складские территориальные зоны (зоны производственно-коммерческой деятельности)); К.3.1 (зоны инженерной и транспортной инфраструктур; зоны улично-дорожной сети (зоны магистралей городского и районного значения)), причем градостроительный регламент для территориальной зоны К.3.1 на него не распространяется, так как он частично расположен в границах действующих красных линий, на территории общего пользования. В соответствии с генпланом Челябинска этот участок относится к землям населенных пунктов.
Тогда управление Росреестра сначала приостановило госрегистрацию права по следующим основаниям: форма или содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета или госрегистрации прав, не соответствуют требованиям Закона о госрегистрации, а затем и вовсе отказало в регистрации перехода права собственности. Ведомство указало, что земельный участок, являющийся землями общего пользования, не может находиться в частной собственности, быть предметом ДКП, в связи с чем невозможно осуществить госрегистрацию перехода права и права собственности на него. При этом управление Росреестра рекомендовало заявителю преобразовать этот участок, исключив территорию земель общего пользования, для дальнейшего распоряжения им.
Далее общество «Краснопольская площадка №7» оспорило отказ в суд со ссылкой на то, что он нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности. В рамках судебного разбирательства было установлено, что в ЕГРН имеется запись от 6 марта 2018 г., в которой содержатся сведения о том, что общество «Мистраль» по-прежнему является собственником спорного участка, который был поставлен на кадастровый учет в апреле 2014 г.
По итогам рассмотрения иска суд отказал в его удовлетворении, сославшись на наличие прямого запрета на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами. Этот вывод был обусловлен тем, что в соответствии с генпланом Челябинска спорный земельный участок расположен в границах города и в границах Курчатовского внутригородского района Челябинского городского округа, при этом он нужен для продолжения строительства конкретной улицы и транспортной развязки на этой территории. Участок располагается на территории перспективного размещения элементов транспортной инфраструктуры. Из схемы его расположения в границах территориальных зон относительно действующих красных линий, подготовленной управлением архитектуры, следует, что он частично расположен в границах действующих красных линий двух челябинских улиц. Данная схема содержательно соответствует документации по планировке территории, утвержденной местными властями. Апелляция и кассация поддержали эти выводы.
Изучив кассационную жалобу «Краснопольской площадки №7», Верховный Суд отметил, что в рассматриваемом случае кассатор обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок на основе ДКП. При этом, как установили нижестоящие суды, право собственности на спорный участок на момент заключения ДКП уже было зарегистрировано в ЕГРН за его предыдущим собственником в лице общества «Мистраль».
Как пояснил в судебном заседании представитель областного управления Росреестра, первоначальная регистрация права собственности на земельный участок, из которого впоследствии был образован спорный участок, осуществлялась его первым собственником ООО «Сельско-хозяйственное предприятие «Моховички» на основании решения АС Челябинской области от 20 июля 2012 г. по делу №А76-9162/2012 об оспаривании отказа в госрегистрации права собственности. В этом решении суда указывалось, что обращение предприятия в регистрирующий орган было обусловлено заключением им и комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района ДКП земельного участка от 21 июня 2011 г.
Таким образом, заметил ВС, выбытие земельного участка от публичного собственника произошло по его воле еще в 2012 г., после чего также неоднократно осуществлялась регистрация перехода права собственности к другим приобретателям по возмездным сделкам. Отказывая в регистрации перехода права «Краснопольской площадке №7», управление Росреестра сослалось на недопустимость приватизации земельных участков общего пользования и указало, что спорный участок нужен для продолжения строительства конкретной улицы и транспортной развязки, он располагается на территории перспективного размещения элементов транспортной инфраструктуры и частично в границах действующих красных линий двух челябинских улиц.
Действительно, согласно Закону о приватизации государственного и муниципального имущества не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель общего пользования. Аналогичный запрет содержится и в п. 12 ст. 85 ЗК РФ. При этом согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ к землям общего пользования законодателем отнесены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Под приватизацией земельного участка, запрет на которую содержится в п. 12 ст. 85 ЗК, понимается переход имущества из государственной или муниципальной собственности в частную.
«Между тем спорный земельный участок в порядке приватизации выбыл из публичной собственности в 2012 г., регистрация перехода права собственности первому частному приобретателю произведена на основании судебного акта, участок на протяжении многих лет находился в частной собственности различных юридических лиц, в том числе продавца по последней сделке купли-продажи. Право собственности всех приобретателей указанного земельного участка возникло с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости, которая осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра», — отмечено в определении ВС.
В нем также указано, что возникновение права собственности у предыдущих приобретателей земельного участка не было оспорено заинтересованными лицами в судебном порядке. Переход из государственной или муниципальной собственности в частную при заключении «Краснопольской площадкой №7» ДКП в 2022 г. не осуществлялся. Таким образом, отказ в проведении заявленных регистрационных действий со ссылкой на п. 12 ст. 85 ЗК РФ не может быть признан обоснованным.
Более того, добавил Верховный Суд, предложение госоргана преобразовать этот земельный участок, исключив территорию земель общего пользования, для дальнейшего распоряжения им иным лицом не соответствует закону и свидетельствует о превышении им своих полномочий, не подразумевающих у регистрирующего органа функций по распоряжению землями в частной собственности, в том числе без учета длительного гражданского оборота спорного участка по возмездным сделкам, а также наличия в законе правовых средств для решения судьбы таких участков, в том числе установленной законодателем специальной принудительной процедуры изъятия участков для государственных и муниципальных нужд, а также возможности их перераспределения по соглашению собственников смежных земельных участков.
В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и удовлетворил заявление «Краснопольской площадки №7», признав незаконным отказ управления Росреестра.
Младший юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ Злата Левданская полагает, что ВС рассмотрел знаковое дело об оспаривании отказа в регистрации перехода права собственности на земельный участок, приватизированный более 10 лет назад. «Верховный Суд обоснованно встал на сторону истца, так как регистрирующий орган ошибочно применил правило о запрете приватизации участков общего пользования, отказав на этом основании в регистрации перехода права собственности на частный земельный участок. Указывая, что участок из состава земель общего пользования не может находиться в частной собственности, он не учел, что справедливо и обратное: к землям общего пользования не могут быть отнесены земли, уже переданные в частную собственность (как отмечал ВС РФ еще в 2017 г. в рамках дела №32-АПГ17-1). Верховный Суд же указал, что земельный участок выбыл из публичной собственности еще в 2012 г., при этом зарегистрированное право на участок не оспаривалось в судебном порядке», — отметила она.
В определении Суда, как заметила эксперт, также акцентируется внимание на необходимости установления баланса между публичными интересами и правами частного лица, а также на недопустимости ограничения правомочий собственника вне рамок установленных законом процедур. «В частности, предложение Росреестра о выделении части участка, на которой запланировано размещение дороги и транспортной развязки, было критически оценено ВС как принятое с явным превышением полномочий. Отнесение частных участков к землям общего пользования возможно только путем последовательного принятия градостроительных решений. В данном случае механизм изъятия участка для государственных нужд в целях строительства объекта публичного значения запущен не был. Следовательно, одна лишь перспектива размещения объектов транспортной инфраструктуры не может ограничивать собственника в распоряжении принадлежащим ему имуществом и тем более вынуждать его самостоятельно преобразовывать границы земельного участка», — заключила Злата Левданская.
Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Марина Преображенская полагает, что это определение ВС РФ будет иметь важное практикоообразующее значение как фактически первый акт высшей судебной инстанции, который рассматривает по существу вопрос о возможности приобретения частным лицом права на земельный участок, частично расположенный на землях общего пользования.
Она отметила, что в определении ВС есть несколько ключевых выводов. «Так, Суд однозначно разграничил применение п. 12 ст. 85 ЗК РФ к земельным участкам, имеющим различные правовые режимы: частной и публичной собственности. Действительно, земли общего пользования не подлежат приватизации, т.е. отчуждению из государственной собственности. Однако это правило не должно быть истолковано и применено как препятствующее частному собственнику земельного участка распорядиться им по своему усмотрению. Стоит сказать, что схожая позиция высказывалась ранее ВС в Определении от 4 февраля 2025 №41-КГ24-51-К4, однако этот судебный акт принят по иной категории споров, в связи с чем на него сложно ссылаться как на правовую позицию Суда, в отличие от определения по рассматриваемому делу. Еще одним важным выводом ВС является то, что ограничение прав собственника земельного участка возможно исключительно в рамках существующих правовых механизмов, таких как изъятие, перераспределение участков смежных собственников по их согласию, оспаривание сделок по приобретению земли и пр. В данной позиции Суда видится не только восстановление прав истца по делу, но в целом подтверждается приоритет достоверности реестра и защиты частной собственности», — убеждена Марина Преображенская.
Наш комментарий:
Илья Абрамов, INTELLECT, специально для «Адвокатской газеты»:
По мнению адвоката, советника INTELLECT Ильи Абрамова, в этом деле Верховный Суд, решая частную проблему регистрации перехода права собственности на земельный участок в результате совершения сделки, в очередной раз напомнил правоприменителям один из базовых принципов ГК РФ: зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. «Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). Развивая эту базовую идею, становится понятно, что Росреестр и другие государственные органы не вправе ставить под сомнение наличие права собственности, если оно зарегистрировано в ЕГРН. Отсюда и следующий вывод: даже собственное суждение Росреестра о недопустимости нахождения земельного участка в частной собственности не имеет юридического значения, если участок уже «выпущен» в оборот на основании цепочки сделок, не оспоренных в установленном законом порядке», — отметил он.
Эксперт также обратил внимание на замечание ВС в адрес органа регистрации о сделанном им предложении собственнику участка о преобразовании его с исключением земель общего пользования. «Кроме того, что в этой части ведомство очевидно вышло за пределы своей компетенции, так и само предложение о безвозмездной передаче части своей собственности — публичному образованию грубо нарушает ст. 35 Конституции РФ, гарантирующей неприкосновенность частной собственности. Действительно, если участок легально выпущен в оборот, то его изъятие (полностью или в части) для госнужд должно быть при условии предварительной и равноценной компенсации», — заключил Илья Абрамов.
Комментарии экспертов юридической фирмы INTELLECT >>
Похожие материалы
